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物企去“地产输送化”独立发展
2024/1/19
2021年，房地产与物业行业唇齿相依。政策调控导致房地产开发企业资金链紧张，房企内外债务危机一旦显露，关联物业企业也深受牵连，股价大幅下挫或成为母公司首选要出售的优质资产包。
虽然大多数物业企业已经在房地产开发集团中独立平行运营、拥有独立品牌甚至已经独立上市，但过往的两三年，大多数待上市和上市物企还是严重依赖关联房地产企业的扶持获得在管及合约面积、营收、尤其是利润的高增长。
经历2021年的地产大变局，地产向物业输送利益的方式在2022年往后将会逐渐变缓。
一方面，随着地产企业的发展收缩、未来几年后的持续交付面积会有缩减；地产企业资金链的紧绷，也很难在非业主增值服务方面大手笔支持，“地主家也没有余粮了”。
另一方面，资本市场投资人也已经更为专业理性，分拆各个业务独立计算估值，给予非业主增值服务较少甚至几乎为0的估值，并购市场也是如此。
打铁还需自身硬。物企在上市审核时就需要将关联交易占比持续下降，物企要能证明自己能独立发展而非依赖母公司。市场喜欢母公司能提供大规模合约面积的物企，更喜欢在此基础上，还有能力大量拓展第三方面积的物企。
碧桂园服务走向市场化拓展路线后，最初要求市场第三方拓展面积与集团交付面积在1:1的比例，这个比例到2021年据说已经逐渐变为7:3，每年新增的拓展面积已经大幅超过母公司所给的面积。
2022年物业企业会重新再审视与开发集团母公司的关系，在地产大变局背景下，减少对母公司的依赖，逐步走出独立发展之路，这也是更长远的路。
虽然大多数物业企业已经在房地产开发集团中独立平行运营、拥有独立品牌甚至已经独立上市，但过往的两三年，大多数待上市和上市物企还是严重依赖关联房地产企业的扶持获得在管及合约面积、营收、尤其是利润的高增长。
经历2021年的地产大变局，地产向物业输送利益的方式在2022年往后将会逐渐变缓。
一方面，随着地产企业的发展收缩、未来几年后的持续交付面积会有缩减；地产企业资金链的紧绷，也很难在非业主增值服务方面大手笔支持，“地主家也没有余粮了”。
另一方面，资本市场投资人也已经更为专业理性，分拆各个业务独立计算估值，给予非业主增值服务较少甚至几乎为0的估值，并购市场也是如此。
打铁还需自身硬。物企在上市审核时就需要将关联交易占比持续下降，物企要能证明自己能独立发展而非依赖母公司。市场喜欢母公司能提供大规模合约面积的物企，更喜欢在此基础上，还有能力大量拓展第三方面积的物企。
碧桂园服务走向市场化拓展路线后，最初要求市场第三方拓展面积与集团交付面积在1:1的比例，这个比例到2021年据说已经逐渐变为7:3，每年新增的拓展面积已经大幅超过母公司所给的面积。
2022年物业企业会重新再审视与开发集团母公司的关系，在地产大变局背景下，减少对母公司的依赖，逐步走出独立发展之路，这也是更长远的路。
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